KKO 2025:27 Reklamaatiovelvollisuus korkeimman oikeuden arvioitavana

Vakiintuneen sopimusoikeudellisen periaatteen mukaan oikeus sopimusrikkomukseen menetetään, jos sopimusrikkomukseen vetoava ei tee toiselle osapuolelle oikea-aikaisesti. Vaikka osapuolten kesken ei olisi sovittu reklamoinnista, sopimusrikkomukseen vetoavan on saatettava käsityksensä vastapuolen tietoon pääsääntöisesti kohtuullisessa ajassa sillä uhalla, että oikeus virheeseen vetoamiseen menetetään. Periaate suojaa toisen osapuolen perusteltua käsitystä siitä, hän on täyttänyt sopimuksen virheettömästi.

Korkein oikeus katsoi ennakkopäätöksessään KKO 2025:27, ettei vuokranantajan lähettämissä virheellisissä laskuissa ollut kyse sellaisesta sopimusrikkomuksesta, josta vuokralaiselle olisi seurannut velvollisuus reklamoida vuokranantajaa. Vuokralainen ei ollut menettänyt oikeuttaan vaatia sopimuksenvastaisen laskutuksen oikaisua.

Tapauksessa vuokranantajat olivat laskuttaneet vuokralaiselta ja vuokralainen oli suorittanut sovittua korkeampaa vuokraa yhteensä seitsemältä kuukaudelta huomautuksitta. Vuokralainen oli reklamoinut laskuista välittömästi havaittuaan sopimuksenvastaisen ylilaskutuksen ja pidättänyt liikaa maksamansa määrän seuraavista laskuista vuokran määrän oikaisemiseksi vuokrasopimuksen mukaiseksi. Vuokranantajat esittivät vaatimuksenaan, että vuokralainen on menettänyt oikeuden pidättämiinsä määriin, koska se ei ollut reklamoinut vuokralaskuista kohtuullisessa ajassa.

Korkein oikeus totesi, että reklamaatiovelvollisuus koskee pääsääntöisesti vastapuolen sopimusrikkomusta eli virheellisyyttä vastapuolen suorituksessa. Korkein oikeus arvioi tapauksessa sopimukseen perustuvia suoritusvelvollisuuksia ja totesi, että vuokranantajien vuokrasopimukseen perustuvana velvollisuutena oli ollut muun muassa se, että vuokrauskohde on ollut vuokralaisen saatavana sovitun kuntoisena sovittuna päivänä. Vuokralaisen velvollisuutena oli puolestaan ollut vuokran maksaminen.

Korkein oikeus katsoi laskujen lähettämisen toimenpiteeksi, joka oli mahdollistanut vuokralaiselle oman maksuvelvollisuutensa täyttämisen asianmukaisesti. Vuokranantajien lähettämät virheelliset laskut eivät kuitenkaan muuttaneet sopimuksen sisältöä, eikä korkein oikeus katsonut kyseessä olleen sopimusrikkomus, jota velvollisuus reklamoida koskisi. Tämän vuoksi vuokralaisella ei ollut velvollisuutta reklamoida laskuista reklamaatio oikeuden menettämisen uhalla. Näillä perusteille korkein oikeus päätyi lopputulokseen, että vuokralaisella on oikeus vaatia takaisin liikaa maksettu vuokra, vaikka hän oli maksanut virheellisiin laskuihin perustuvat summat seitsemän kuukauden ajan ilman reklamaatiota. Ratkaisu noudatti tältä osin korkeimman oikeuden aikaisempaa tulkintaa, jonka virheellisten laskujen perusteella maksettuja määriä on oikeus vaatia takaisin vielä sen jälkeen, kun sopimuksen vastaisia laskuja on maksettu huomattavan pitkäänkin.

Mitä reklamaatiovelvollisuudesta on hyvä muistaa?

Usein reklamaatiovelvollisuudesta on sovittu

• Tyypillisesti sopimuksissa sovitaan velvollisuudesta ilmoittaa havaitusta sopimusrikkomuksesta sopimuskumppanille oikea-aikaisesti. Usein sovitaan esimerkiksi, että reklamaatio tulee tehdä ”ilman aiheetonta viivästystä”. Tämän tyyppiset ehdot ovat osaltaan herkkiä tulkintaerimielisyyksille siitä, onko reklamaatio ollut oikea-aikainen.

Reklamaatiovelvollisuus on voimassa myös yleisenä sopimusoikeudellisena periaatteena

• Vaikka reklamaatiovelvollisuudesta ei olisi sovittu, vakiintuneesti on katsottu, että osapuoli menettää oikeutensa vedota sopimusrikkomukseen, mikäli se ei reklamoi siitä toiselle osapuolelle kohtuullisen ajan kuluessa. Yleensä reklamaatio on syytä tehdä heti virheellisen sopimussuorituksen havaitsemisen jälkeen, mutta mahdollisesti tämäkään ei riitä, jos osapuolen olisi tullut havaita virhe jo aikaisemmin.

Reklamaatiovelvollisuus koskee lähtökohtaisesti sopimusrikkomusta eli virheellisyyttä vastapuolen suorituksessa

• Kuten korkeimman oikeuden ratkaisu osoittaa, voi olla tulkinnanvaraista, minkä sopimuksen mukaisten velvoitteiden ja tehtävien laiminlyönti tarkoittaa sellaista sopimusrikkomusta, joka toisella osapuolella on velvollisuus saattaa sopimusta rikkoneen osapuolen tietoon reklamaatiolla. Korkeimman oikeuden ratkaisusta voidaan päätellä, että sopimukseen perustuvat päävelvoitteet ainakin ovat tällaisia, mutta erilaiset apuvelvoitteet voivat jäädä reklamointivelvollisuuden ulkopuolelle.