Korkeimmalta oikeudelta ennakkoratkaisu YSE:n mukaisesta takuuajan jälkeisestä vastuusta
Ei ole lainkaan harvinaista, että rakennusurakan kohteessa havaitaan virheitä takuuajan päättymisen jälkeen. Tätä edesauttaa muun muassa se, että takuuaika sovitaan tyypillisesti suhteellisen lyhyeksi, esimerkiksi kahden vuoden mittaiseksi. Tyypillisesti rakennusurakkasopimuksissa käytettävät rakennusurakan yleiset sopimusehdot eli YSE 1998-ehdot rajoittavat merkittävästi urakoitsijan vastuuta takuuajan päättymisen jälkeen ilmenevistä virheistä.
Tällainen vastuu ei ole kuitenkaan täysin poissuljettu. Tämä käy tuoreesta korkeimman oikeuden urakoitsijan vastuuta selventävästä ratkaisusta, jossa urakoitsijan katsottiin vastaavan kohteen virheistä vielä takuuajan päättymisen jälkeen.
YSE-ehtojen mukainen takuuajan jälkeinen vastuu jatkuu 10 vuotta urakan kohteen vastaanottamisesta
Korkeimman oikeuden ennakkoratakisussa KKO:2025:3 kysymys kohdistui YSE-ehtojen 30 §:n mukaiseen urakoitsijan takuuajan jälkeiseen vastuuseen. YSE-ehtojen mukainen takuuajan jälkeinen vastuu tavanomaisesti jatkuu 10 vuotta urakan kohteen vastaanottamisesta. Kynnys YSE-ehtojen mukaisen urakoitsijan takuuajan jälkeisen vastuun realisoitumiselle ja vastaavasti tilaajan näyttövelvollisuus on kuitenkin asetettu korkeaksi. YSE-ehtojen 30 §:n mukaan urakoitsija voi joutua vastaamaan takuuajan jälkeen urakoitsijan törkeästä laiminlyönnistä, täyttämättä jääneestä suorituksesta tai sovitun laadunvarmistuksen olennaisesta laiminlyönnistä aiheutuneista virheistä.
Korkeimman oikeuden ratkaistavana olleessa tapauksessa asunto-osakeyhtiö oli tehnyt urakoitsijan kanssa urakkasopimuksen kerrostalon käyttövesiputkien uusimisesta. Sopimukseen oli sovellettu YSE-ehtoja. Takuuajan päättymisen jälkeen yhden kerrostalon huoneistossa havaittiin vesivuoto, joka oli aiheuttanut vahinkoja talon rakenteisiin ja muihin huoneistoihin. Vesivuodon syyksi oli paljastunut käyttövesiputkien läpivientien puutteelliset tiivistykset. Korkein oikeus katsoi, että urakoitsijan toiminnan arvioinnissa oli huomioitava urakkasopimuksen lisäksi muun muassa urakoitsijaa velvoittava lainsäädäntö ja määräykset sekä hyvä rakennustapa. Lisäksi urakoitsijan toiminnan asianmukaisuuden arviointiin vaikutti vahingon todennäköisyys ja seurauksen vakavuus.
Ratkaisussaan korkein oikeus linjasi käyttövesiputkien läpivientien tiivistämisessä olleiden virheiden johtuneen YSE-ehtojen 30 §:ssä tarkoitetusta urakoitsijan törkeästä laiminlyönnistä, minkä vuoksi urakoitsija vastasi virheistä myös takuuajan jälkeen. Käyttövesiputkien läpivientien tiivistämisen osalta oli selvästi poikennut siitä, mitä ammattitaitoiselta ja huolellisesti toimivalta urakoitsijalta voidaan edellyttää. Urakoitsija oli menetellyt useissa kerrostalon huoneistoissa sopimuksen perusteella noudatettavien rakentamismääräyskokoelman määräysten ja ohjeiden sekä LVI-työselostuksen vastaisesti, ja virheistä oli aiheutunut ilmeinen vahingonvaara.
Hankintajuristeilta apua riitatilanteisiin ja muihin urakkasopimuksiin liittyviin asioihin
Avustamme asiakkaitamme monipuolisesti erilaisissa urakkasopimuksiin liittyvissä riita-asioissa sekä muissa urakkasopimuksiin liittyvissä ja sopimusoikeudellisissa kysymyksissä. Mikäli tarvitsette neuvoa esimerkiksi urakoitsijan vastuisiin liittyvissä kysymyksissä, voitte ottaa yhteyttä alta ja sopia maksuttoman aloitustapaamisen tästä.